Compra do apê em Cidade Monções: o guia de ponta a ponta
Como funciona o processo, o que o FGTS exige, quais documentos vocês já têm, quais faltam tirar, quanto custa além do preço e como pagar gastando R$ 293 mil a menos.
1 Onde vocês estão hoje
Avenida Padre Antônio José dos Santos. Cidade Monções, São Paulo
80 m² · 3 quartos (1 suíte) · 2 banheiros · 1 vaga · 8º ao 11º andar · 800 m do metrô Campo Belo · salão de festas, jardim e quadra · anunciado há 27 dias por R$ 720.000 (R$ 9.000/m²) · condomínio R$ 1.896 · IPTU 12× R$ 198
Proposta
R$ 700.000
2,8% abaixo do pedido
FGTS da Cintia
R$ 265.724
38% do imóvel
Recursos próprios
R$ 100.000
entrada total R$ 365.724
A financiar
R$ 334.276
48%. Folgado
A Mi e a Vanessa já olharam a matrícula e disseram que está ok. O combinado de hoje foi: formalizar a proposta, e se for aceita, aí sim fazer a pesquisa profunda dos documentos dos proprietários atuais e anteriores antes de assinar o contrato de compra e venda e pagar o sinal. Vocês reservaram R$ 35.000 para ITBI e registro.
Duas coisas ainda estão em aberto e são as que podem travar tudo: a aprovação do crédito (vocês não têm nada aprovado na Caixa ainda) e a liberação do FGTS (tem 4 condições que precisam ser checadas antes de contar com esse dinheiro).
Entrada de 52% muda o jogo a favor de vocês
Financiar menos da metade do imóvel é um perfil de risco muito baixo para o banco. Isso dá poder de negociação de taxa e reduz muito a chance de reprovação de crédito. E a renda de R$ 25 mil/mês sobra: o limite de comprometimento é R$ 7.500 e a maior parcela possível aqui não chega a R$ 4.700.
2 A decisão de R$ 293 mil que ninguém comentou
Todo mundo discute a taxa de juros. Mas nesse financiamento a taxa é o terceiro fator mais importante. Os dois primeiros são o sistema de amortização (SAC ou Price) e o prazo, e os dois são escolha de vocês na hora de assinar, não do banco.
SAC ou Price: R$ 293 mil de diferença
Sistema
1ª parcela
última
Total pago em 30 anos
SAC, parcela cai todo mês
R$ 4.222
R$ 938
R$ 928.803
Price, parcela fixa
R$ 3.393
R$ 3.393
R$ 1.221.561
Diferença
R$ 829/mês a mais
R$ 293.000 a menos
Pagar R$ 829 a mais nos primeiros meses, sobre uma renda de R$ 25 mil, devolve quase R$ 300 mil ao longo do contrato. E a parcela do SAC cai todo mês: em 5 anos ela já fica abaixo da parcela fixa do Price.
Prazo: quanto menor, muito melhor
Prazo (SAC)
1ª parcela
última
Total pago
20 anos (240×)
R$ 4.687
R$ 1.407
R$ 731.176
25 anos (300×)
R$ 4.408
R$ 1.125
R$ 829.989
30 anos (360×)
R$ 4.222
R$ 938
R$ 928.803
35 anos (420×)
R$ 4.090
R$ 804
R$ 1.027.616
Esticar de 20 para 35 anos economiza R$ 597 por mês na primeira parcela e custa R$ 296 mil a mais no total. SAC em 240 meses contra Price em 420 meses: R$ 675 mil de diferença. É a mesma dívida, o mesmo banco, a mesma taxa. Só a forma de pagar.
Aí sim, a taxa
Taxa ao ano + TR
SAC, 1ª parcela
SAC, total
Price, parcela fixa
9,50%
R$ 3.792
R$ 851.084
R$ 3.003
10,26% (Caixa, com relacionamento)
R$ 3.986
R$ 886.169
R$ 3.177
11,19% (Caixa, balcão)
R$ 4.222
R$ 928.803
R$ 3.393
12,50%
R$ 4.552
R$ 988.305
R$ 3.700
Cada ponto percentual de taxa vale R$ 42 mil no SAC e R$ 77 mil no Price. Por isso abrir conta na Caixa e portar o salário da Cintia antes de pedir o crédito não é burocracia. É a diferença entre 11,19% e 10,26%.
O custo real de morar lá, mês a mês
Parcela SAC R$ 4.222 + seguros R$ 117 + condomínio R$ 1.896 + IPTU R$ 198 = R$ 6.433/mês no primeiro ano, caindo depois. Na versão Price fica R$ 5.604 fixo. O condomínio de R$ 1.896 para 80 m² é alto, R$ 23,70 por m², e ao longo de 30 anos representa R$ 682 mil, quase o preço do apartamento. Peça à Vanessa as 3 últimas atas de assembleia e a previsão orçamentária: é onde aparece obra aprovada, rateio extra ou inadimplência alta do prédio. Esse documento raramente é pedido e é o que mais gera surpresa depois da mudança.
3 O caminho até a chave
Ninguém explica isso direito, então aqui está a sequência inteira. Vocês estão no passo 3.
Visitar e escolherFeito. 31/07
Checar a matrícula do imóvelFeito. Mi e Vanessa, 01/08
Proposta formal por escritoAgora. Ainda não é contrato, e ainda não se paga nada. A minuta já está pronta aqui, é só preencher o número do apartamento e da matrícula.
Aprovação de crédito no bancoEm paralelo com a proposta. É a análise da pessoa, não do imóvel: renda, CPF, restrições. Sai em 1 a 5 dias e vale 30 a 90 dias. Faça isso já, mesmo antes da resposta do proprietário. Chegar com crédito aprovado é o que faz o vendedor aceitar um valor menor.
Contrato de compra e venda + sinalSó depois da pesquisa completa de certidões dos vendedores. O sinal costuma ser 5% a 10%. Exija cláusula que devolve o sinal se o financiamento for reprovado ou se aparecer problema na documentação.
Avaliação do imóvel pelo bancoEngenheiro do banco visita e emite laudo. 5 a 10 dias, custa por volta de R$ 3.000 a R$ 4.000. Se o laudo vier abaixo dos R$ 700 mil, o banco financia sobre o valor do laudo, e a diferença vira dinheiro do bolso de vocês.
Análise jurídica + montagem do processoO banco analisa documentos dos vendedores, do imóvel e de vocês. É aqui que o FGTS entra formalmente, com a autorização de movimentação da conta vinculada. 10 a 20 dias, e é a etapa que mais atrasa quando falta papel.
Assinatura do contrato de financiamentoAssinam vocês, os vendedores e o banco. Esse contrato já tem força de escritura pública, então no financiamento bancário vocês normalmente não pagam escritura em tabelionato, só o registro.
ITBI + registro no Cartório de Registro de ImóveisPaga-se o ITBI (até 10 dias após a assinatura) e leva-se o contrato a registro. Só quando o registro sai é que o imóvel é de vocês. 15 a 30 dias.
Banco libera o dinheiro aos vendedores → chavesO FGTS e o valor financiado caem na conta dos vendedores depois do registro. Do aceite até a chave: 45 a 75 dias num processo sem susto.
4 FGTS: as regras e as checagens que podem travar
O FGTS é R$ 265 mil dos R$ 365 mil de entrada. Se ele não liberar, o negócio não fecha do jeito planejado. As regras gerais vocês cumprem bem, e das quatro checagens críticas já resolvemos duas. Sobrou uma que precisa de resposta antes de formalizar a proposta.
As regras gerais (vocês parecem ok em todas)
Ter no mínimo 3 anos de trabalho sob regime FGTS, somando todos os períodos. Não precisa ser no mesmo emprego.
O imóvel deve ser residencial urbano, para moradia própria, com matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. ✔
Avaliação de até R$ 2,25 milhões. Teto novo desde nov/2025, antes era R$ 1,5 milhão. R$ 700 mil passa com folga. ✔
Não ter financiamento ativo no SFH em nenhum lugar do Brasil.
Não ser proprietário de outro imóvel residencial no município onde mora ou trabalha, nem nos municípios vizinhos ou da mesma região metropolitana.
União estável não é problema: preenche-se estado civil como solteiro e apresenta-se a certidão de união estável. O FGTS dos dois pode ser usado, se ambos cumprirem os requisitos. ✔
As 4 checagens críticas
1. O vendedor usou FGTS para comprar esse apartamento nos últimos 3 anos?
Essa é a que pega gente desprevenida. Se o proprietário atual comprou o imóvel usando FGTS há menos de 3 anos, vocês não podem usar FGTS nessa compra, porque o impedimento é do imóvel, não de vocês. O vendedor precisa assinar uma declaração de que não usou. Peça isso à Mi e à Vanessa hoje, antes de formalizar a proposta: se der problema aqui, os R$ 265 mil somem do plano e o financiamento teria que ser de R$ 600 mil.
2. Antecipação do saque-aniversário: resolvido
A Cintia não fez antecipação, então nenhuma parte do saldo está bloqueada em garantia. Os R$ 265.724 estão livres para a compra. Estar no saque-aniversário, por si só, não impede usar o FGTS para moradia própria.
3. Imóvel de Sorocaba: resolvido
Está quitado, ou seja, não há financiamento ativo pelo SFH, que é o que bloquearia o FGTS em qualquer lugar do país. E ser proprietário lá não atrapalha, porque Sorocaba não fica no município onde vocês moram ou trabalham nem na região metropolitana de São Paulo. Único detalhe que ainda vale confirmar: se a Cintia usou FGTS naquela compra, checar se já passaram 3 anos.
4. O Gustavo também tem saldo de FGTS parado?
Se ele teve carteira assinada em algum momento, pode haver saldo esquecido em conta inativa, e ele pode somar ao da Cintia, desde que também cumpra os 3 anos e as demais regras. Vale abrir o app do FGTS e conferir: qualquer valor aí é dinheiro que sai do financiamento e economiza juros por 30 anos.
5 Documentos de vocês: o que tem, o que atualizar, o que falta
A pasta que já montamos no Drive tem 14 arquivos. Estes são os de vocês, no estado real de hoje:
✅ Prontos, podem usar
✓RG, CPF e CNHCintiaGustavo
✓Certidão de União Estável 2026CintiaGustavoFaz o papel da certidão de estado civil. É o documento que permite usar o FGTS dos dois e compor renda.
✓Carteira de Trabalho DigitalCintiaVale reemitir no app perto da assinatura, para vir com o vínculo atual da Disney.
✓Diploma / comprovante de escolaridadeGustavo
⚠️ Existem, mas estão velhos. Precisam ser substituídos
!HoleritesCintiaOs que temos são de 2024 e ainda citam a ByteDance. O banco quer os 3 últimos, com o vínculo atual da Disney. → RH / portal do funcionário
!Declaração de IR + reciboCintiaGustavoTemos a de ano-base 2023. O banco pede a última entregue (ano-base 2025), completa e com o recibo de entrega. → e-CAC da Receita Federal, em "Cópia de declaração"
!Comprovante de residênciaCintiaO boleto da Vertiza que temos serve, mas tem que ser um dos últimos 30 dias na data da entrega. Tirar o mais recente na hora certa.
❌ Não temos. Precisam ser tirados
✕Extrato do FGTS atualizadoCintiaÉ o documento que prova o saldo e mostra se há bloqueio por antecipação. → app FGTS ou fgts.caixa.gov.br. Tirar hoje, é ele que responde a checagem nº 2.
✕3 últimos extratos bancáriosCintia→ app do Bradesco, PDF dos últimos 3 meses fechados
✕Comprovante de escolaridadeCintiaDiploma ou certificado. Nem todo banco exige, mas entrou na lista que passaram para vocês.
✕Comprovação de renda como empresárioGustavoSó se ele entrar na composição de renda. Aí seriam: contrato social, 2 últimos IRs, extratos PJ e pró-labore ou DECORE de contador. Ver a decisão logo abaixo.
✕Certidões pessoais dos doisCintiaGustavoFederais, trabalhista (CNDT), cíveis estaduais (e-SAJ/TJSP) e protesto. Alguns bancos pedem, e de qualquer forma é bom saber que o CPF de vocês está limpo antes que o banco descubra.
Decisão que vale dinheiro: compra só no nome da Cintia ou nos dois?
Com R$ 25 mil de renda e só R$ 334 mil a financiar, a renda dela sozinha já aprova, e isso evita ter que comprovar renda de empresário, que é a parte mais chata e mais lenta do processo. Mas atenção: em união estável o Gustavo entra como anuente de qualquer jeito (ele assina), e o imóvel é dos dois pelo regime de comunhão parcial. A diferença prática é só quanta papelada de renda vai ter que ser produzida. Recomendação: começar a análise só com a renda da Cintia e só puxar o Gustavo se o banco pedir reforço.
6 Documentos do imóvel e dos vendedores
Essa parte é a que a Mi e a Vanessa vão tocar, mas é bom vocês saberem exatamente o que exigir, porque é aqui que mora o risco de perder o imóvel depois de comprado.
Documento
Para que serve
Quando
Matrícula atualizada (últimos 30 dias)
Quem é o dono, e se há hipoteca, penhora ou usufruto. É o documento-rei.
Já olhada ✔. Reemitir na assinatura
Certidão de ônus e ações reais
Confirma que não há disputa sobre a propriedade.
Antes do sinal
Certidão negativa de IPTU
Dívida de IPTU acompanha o imóvel, não o dono.
Antes do sinal
Declaração de quitação do condomínio
Idem, dívida de condomínio vira problema de vocês.
Antes do sinal
Declaração de que não usou FGTS há menos de 3 anos
Sem ela, o FGTS de vocês não é liberado.
Antes de formalizar a proposta
RG, CPF e certidão de estado civil dos vendedores
Se forem casados, o cônjuge tem que anuir.
Antes do sinal
Certidões dos vendedores: federais, estaduais, trabalhista (CNDT), executivos fiscais, protesto
Dívida do vendedor pode anular a venda por fraude à execução, mesmo anos depois.
Antes do sinal
Certidões dos proprietários anteriores
A cadeia de 10 a 20 anos. Foi exatamente o que a Mi propôs fazer.
Antes do sinal
Sobre registrar por um valor menor do que o vendido
A Mi comentou que isso acontece muito no mercado. Só que num financiamento não é possível: o banco registra o valor do contrato, e em São Paulo o ITBI é calculado sobre o maior entre o valor da transação e o valor venal de referência da Prefeitura. Vale conferir o valor venal de referência desse apartamento antes de fechar a conta do ITBI. Se for maior que R$ 700 mil, o imposto sobe junto.
7 Quanto custa além do imóvel
Custo
Estimativa
Observação
ITBI. 3% (São Paulo)
R$ 21.000
Sobre R$ 700 mil ou o valor venal de referência, o que for maior
Registro do contrato no RGI
R$ 5.600 – 7.000
Cerca de 0,8% a 1%, tabela de emolumentos de SP
Avaliação do imóvel pelo banco
R$ 3.000 – 4.000
Pode ser embutida no financiamento
Escritura pública em tabelionato
dispensada
O contrato de financiamento já tem força de escritura. Economia de aproximadamente R$ 8.400
Seguros MIP e DFI + taxa de administração
na parcela
Obrigatórios, embutidos mês a mês
Total à vista, fora a entrada
R$ 30.000 – 32.000
Os R$ 35.000 que vocês reservaram cobrem com folga
Uma economia real na taxa de juros
A Cintia não tem conta na Caixa. A taxa da Caixa cai de forma relevante para quem tem relacionamento: conta-corrente, salário creditado lá, débito automático da parcela e mais um produto. A diferença entre a taxa de balcão e a de relacionamento chega a cerca de 1 ponto percentual ao ano, o que em R$ 334 mil por 30 anos, isso são dezenas de milhares de reais. Se a Caixa for o banco escolhido, vale abrir a conta e portar o salário antes de pedir a aprovação. E vale simular em Caixa, Itaú, Bradesco e Santander no mesmo dia: a taxa é negociável e proposta concorrente é o único argumento que funciona.
8 O que fazer agora, em ordem
1. Cintia: tirar o extrato do FGTS no app, hojeResponde de uma vez se há saque-aniversário, se há antecipação e quanto do saldo está livre de verdade. Tudo depende desse número.
2. Cintia e Gustavo: conferir o imóvel de SorocabaEstá no nome de quem, e tem financiamento ativo pelo SFH? Se tiver, o FGTS não sai. Foi a pergunta da Mi que ficou sem resposta no grupo.
3. Pedir à Mi/Vanessa: declaração do vendedor sobre FGTS nos últimos 3 anosAntes de formalizar a proposta, não depois. É a única checagem que pode inviabilizar o plano inteiro de pagamento.
4. Pedir aprovação de crédito em 3 bancos esta semanaÉ online, gratuito, não compromete nada e vale até 90 dias. Chegar na negociação com crédito aprovado é o que sustenta a proposta de R$ 700 mil.
5. Juntar os documentos que faltam enquanto a proposta correHolerites atuais, IR 2026 dos dois, extratos bancários, escolaridade. Nada disso depende da resposta do vendedor. E é o que costuma atrasar tudo no fim.
6. Formalizar a proposta por escritoMinuta pronta aqui, com validade, forma de pagamento detalhada e as três cláusulas que devolvem o sinal integral se o crédito for reprovado, se a documentação tiver pendência ou se o vendedor tiver usado FGTS há menos de 3 anos.